10 Set Separazioni & Divorzi: è possibile trasferire un immobile tra coniugi o in favore dei figli? | Studio Legale Scavo
Molto spesso, quando la crisi coniugale sfocia nella volontà dei coniugi di addivenire a una separazione e/o (successivamente) al divorzio, una delle questioni più spinose riguarda gli accordi relativi agli immobili acquistati in costanza di matrimonio o che comunque erano stati destinati ai bisogni della famiglia.
E’ proprio con riferimento agli immobili che, inutile negarlo, nel corso della nostra esperienza professionale abbiamo visto i coniugi darsi battaglia più strenuamente, spesso con giudizi destinati a durare anni.
Tuttavia, la Legge consente di regolare in forma stragiudiziale il regime patrimoniale di detti cespiti, usufruendo sinanche di alcune agevolazioni fiscali, rendendo molto convenienti detti accordi, soprattutto se dettati nell’interesse dei soggetti più colpiti dalla crisi coniugale: i figli.
Ma veniamo con ordine.
- Quando è possibile regolare il trasferimento di beni immobili nell’ambito di un procedimento di separazione o divorzio?
E’ in ogni caso possibile regolare il trasferimento di beni immobili nell’ambito di questi procedimenti.
Possono essere definiti trasferimenti immobiliari in occasione di separazione e divorzio tutti gli atti mediante i quali la proprietà o un altro diritto reale su cosa altrui (es. usufrutto, uso, abitazione) vengono trasferiti (o costituiti) da un coniuge a favore dell’altro o a favore dei figli, allo scopo di regolamentare i rapporti patrimoniali in occasione di una crisi matrimoniale.
Gli accordi, in caso di separazione o divorzio, sono contenuti nel decreto che omologa la separazione consensuale, o, nella sentenza giudiziale di separazione o di divorzio.
In caso di separazione consensuale possono essere contenuti in un atto notarile o nel verbale di separazione, omologato con decreto del giudice e redatto con l’assistenza dei rispettivi avvocati.
Detti accordi possono essere anche inclusi nel verbale di negoziazione assistita, redatto dai rispettivi avvocati. La negoziazione assistita è un procedimento non contenzioso in cui, due coniugi, assistiti ciascuno da un avvocato, convengono un accordo che, vagliato dal Pubblico Ministero ha gli stessi effetti del provvedimento giudiziale. In tal caso, però, servirà un successivo intervento del notaio, in quanto non è trascrivibile nei Registri Immobiliari l’accordo di negoziazione assistita autenticato dai soli avvocati.
- Se si raggiunge un accordo relativamente agli immobili, ma si necessita comunque di proseguire la causa per altri motivi (es. assegno di mantenimento), è possibile comunque effettuare il trasferimento in sede stragiudiziale?
Assolutamente si.
Infatti, con il decreto presidenziale che determina la separazione personale dei coniugi, il presidente del Tribunale può omologare l’accordo che determina il trasferimento dei beni, anche qualora vi sia disaccordo tra i coniugi su altre pattuizioni (es. assegno di mantenimento). In tal caso il decreto di omologa (o il verbale di negoziazione assistita) sarà valido ed efficace ai fini del trasferimento immobiliare, mentre i coniugi potranno proseguire la causa per veder riconosciute le rispettive ragioni con riferimento alle altre statuizioni; così come, se la causa è già pendente, il giudice potrà emettere una sentenza parziale riferita ai soli accordi relativi agli immobili, proseguendo per le restanti domande.
- E’ possibile disporre il trasferimento nei confronti di un figlio, ovvero costituire un diritto reale di godimento (es. usufrutto) in favore dello stesso?
Assolutamente si.
Anzi, per esperienza personale, è forse la soluzione migliore per appianare le ovvie divergenze di vedute e interessi tra i coniugi separatisti.
Infatti sia in sede di separazione sia di divorzio, è possibile prevedere che un immobile venga trasferito ai figli, ovvero è possibile costituire un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) nei confronti dello stesso, ovvero ancora un coniuge può trasferire la nuda proprietà al figlio, riservandosi uno dei summenzionati diritti.
In particolare, se i figli sono maggiorenni potranno intervenire direttamente accettando l’acquisto del bene, mentre, se sono minorenni, sarà necessario rivolgersi al Giudice Tutelare, per la nomina di un curatore speciale che, valutata la convenienza per il minore dell’acquisto del bene, accetti in suo nome e per suo conto la cessione.
In nessun caso è possibile trasferire il bene o costituire un diritto in favore del figlio a saldo degli obblighi di mantenimento previsti in capo ai genitori ai sensi di legge, in quanto il diritto al mantenimento è un diritto indisponibile: secondo la legge non è possibile rinunciarvi.
- Sono presenti delle agevolazioni fiscali?
Si.
I trasferimenti attuati tra coniugi in questa sede, trovano la propria causa nella separazione o nel divorzio, essendo atti diretti a regolare i rapporti patrimoniali tra i coniugi.
Pertanto, è applicabile l’agevolazione di cui all’art. 10, L. 6 marzo 1987, n. 74, (come confermato dalla Circolare 18/E del 29 maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate). In virtù di tali agevolazioni, l’atto sarà esente da imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e Tassa d’Archivio, con un risparmio che può assumere valori molto significativi (l’imposta di registro è pari al 2% del valore dell’immobile per le prime case e del 9% del valore per le seconde case e gli immobili commerciali).
La Circolare 27/E del 21 giugno 2012 dell’Agenzia delle entrate ha confermato l’estensione di tale agevolazione anche ai trasferimenti nei confronti dei figli.
L’Agenzia delle Entrate, infine, non può effettuare accertamenti di valore ai fini delle imposte indirette, e – non essendo prevista decadenza dai benefici per la cessione entro il quinquennio – è possibile cedere l’immobile anche entro i 5 anni dal trasferimento medesimo.
- Serve sempre il Notaio?
No, non sempre.
Se l’accordo è omologato dal giudice in sede di ordinanza presidenziale ovvero è disposto in sentenza, non è necessario l’intervento del Notaio. Se, invece, è contenuto nel solo verbale di negoziazione assistita redatto dai rispettivi avvocati (e posto al vaglio del PM), sarà necessario l’atto notarile.
Restiamo a vostra disposizione per ulteriori informazioni. Rivolgendoti al nostro Studio, potrai ricevere l’assistenza di avvocati esperti della materia familiare e immobiliare, nonché usufruire di agevolazioni con studi notarili convenzionati.