Il Rinnovo del contratto di affitto fa eccedere la durata oltre i nove anni? Non è necessaria la Trascrizione! Studio legale scavo avvocato bari

25 Set Il Rinnovo del contratto di affitto fa eccedere la durata oltre i nove anni? Non è necessaria la Trascrizione! Studio legale scavo avvocato bari

Con il precedente articolo, abbiamo visto che, qualora la durata del contratto ecceda i nove anni, è necessaria la trascrizione del contratto, il quale deve essere autenticato dal notaio ovvero redatto da esso (la semplice autentica di un atto già redatto dalle parti ha sicuramente un costo inferiore). Tuttavia ci si pone un quesito: cosa succede se si stipula un contratto che, considerando il possibile rinnovo, faccia eccedere la durata oltre i nove anni (ad esempio un 8 + 8 o un 6 + 6)?

1. I rinnovi non si conteggiano ai fini della trascrizione.

Normalmente, la durata prevista per i contratti di locazione, specie ad uso abitativo, è il canonico 4 + 4 (o 3+ 2). Ciò non significa che un contratto di fitto debba necessariamente essere stipulato con dette scadenze, che non sono vincolanti se non ai fini della fruizione di alcune agevolazioni fiscali, quali, ad esempio,  cedolare secca o “canone concordato”. Il contratto può essere stipulato anche per periodi più lunghi, per venire incontro alle esigenze delle parti, come ad esempio i contratti 6 + 6 e i contratti 8+8 ecc. Anzi,  per le locazioni ad uso commerciale il modello standard è proprio il 6+6 (per tutelare l’avviamento dell’impresa conduttrice): ciò però non significa che per locare un contratto commerciale si debba andare necessariamente da un notaio!

Infatti, secondo la Cassazione Sez. 3, 11/01/1974, n. 89:  “Nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale sia stata stabilita la durata di nove anni e nel quale si sia inoltre convenuto che, se una delle parti non avrà dato disdetta entro un certo termine anteriore alla scadenza fissata, il contratto stesso sarà tacitamente rinnovato per ulteriori nove anni, sono da ravvisare due distinti rapporti infranovennali, come tali non soggetti all’Onere della trascrizione per essere opponibili al terzo acquirente; il quale e tenuto a rispettare il secondo rapporto novennale soltanto se questo e già iniziato al momento dell’acquisto“.

In buona sostanza, secondo questo orientamento della Suprema Corte, risalente ma sempre attuale, ogni periodo va in se considerato, generando il rinnovo un nuovo distinto rapporto contrattuale e non un unicum con il precedente. Pertanto, configurandosi ad esempio, nel 6 + 6, due distinti rapporti di sei anni ciascuno (e non un unico di 12 anni), non vi è necessità di trascrizione.  

Del pari, i creditori del locatore, ovvero gli acquirenti del bene in sede d’asta (se il fitto è anteriore al pignoramento, se è successivo possono liberarsi anche prima del novennio), potranno liberarsi del vincolo della locazione se il contratto, non trascritto, abbia già visto spirare il termine novennale.

• Cosa succede se il contratto di locazione non prevede la facoltà di disdetta al primo rinnovo?

Quanto detto sopra chiaramente si basa sulla circostanza per la quale, normalmente, è data facoltà, sia al locatore sia al conduttore, di poter disdire il rinnovo con congruo preavviso rispetto al suo operare automatico (normalmente sessanta giorni per gli abitativi e sei mesi per il commerciale).

Infatti, in tale ipotesi, è chiaro come il rinnovo sia una mera facoltà e non un obbligo delle parti, le quali solo per brevità e certezza dei rapporti decidono l’operare automatico nel rinnovo stesso nel silenzio di entrambe. Per cui, attraverso la manifestazione del consenso, anche sotto forma di “silenzio assenso”, si genererebbe una nuova obbligazione contrattuale, essendo per l’appunto il consenso elemento essenziale del contratto stesso.

Tuttavia, qualora la facoltà di disdetta sia esclusa, sarebbe evidente l’intenzione e il consenso delle parti alla stipula di un unico contratto di lunga durata, il quale dia vita ad un unico rapporto e non a due distinte obbligazioni contrattuali.

Si tratterebbe, in tal caso, di simulazione relativa: le parti, infatti, volevano concludere effettivamente un contratto di locazione, ma hanno dissimulato,  attraverso le clausole contenute nel contratto (per facta concludentia), l’intenzione di modificare una parte essenziale del tipo di contratto prescelto.

Analoga conclusione sovverrebbe nel momento in cui il diritto di recesso fosse subordinato a una condizione di difficile esecuzione o a un termine troppo a ritroso nel tempo: pensiamo a un obbligo di comunicare la disdetta 5 anni prima della scadenza, ad esempio.

Ovviamente, il contratto è pienamente valido. La simulazione, ancorchè relativa, può essere fatta valere sia dalle parti nell’ambito del loro rapporto obbligatorio, sia dai terzi (ad esempio i creditori), che vedano pregiudicati i loro diritti dal contratto simulato.

In ogni caso, onde evitare di incorrere in errori, consigliamo, per le stipule dei vostri contratti di locazione o per l’analisi dei contratti già esistenti o per la risoluzione di controversie tra proprietario e inquilino, di rivolgersi sempre ad avvocati esperti di diritto immobiliare e delle locazioni.

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