17 Gen COSA FARE SE IL VENDITORE NON VUOLE STIPULARE IL DEFINITIVO? | STUDIO LEGALE SCAVO AVVOCATO BARI
Può accadere che, dopo aver stipulato il preliminare e aver versato la caparra confirmatoria, il venditore, alla data prestabilita, si rifiuti di stipulare il preliminare, o perché non voglia, o perché non possa (perché magari sono insorte problematiche che vedremo qui). In questo caso, la legge mette a disposizione dell’acquirente l’azione di cui all’articolo 2932 del codice civile, definita esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre.
Tale azione consente alla parte di ottenere una sentenza che produce i medesimi effetti del contratto definitivo non concluso. Motivo per il quale, successivamente alla sua pubblicazione, il promissario acquirente diventerà proprietario, ad ogni effetto di legge, dell’immobile oggetto del contratto preliminare non adempiuto nonostante la contraria volontà dell’altro contraente.
Come detto nel precedente articolo, infatti, Il contratto preliminare non comporta il trasferimento dell’immobile, in quanto non è un contratto “reale” (inteso come afferente la “res” immobile) o ad “efficacia traslativa”, ma è un contratto ad effetti obbligatori. Il trasferimento di proprietà avviene solo con il contratto definitivo.
In buona sostanza il preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale il (promittente) venditore e il (promissario) acquirente si obbligano a stipulare un futuro contratto di compravendita (il cosiddetto “contratto definitivo”) , stabilendone modalità e termini e oggetto del contratto fin dal momento di stipula del contratto preliminare.
L’articolo 2932 del codice civile mira ad ottenere una sentenza che abbia la stessa efficacia del definitivo in favore della parte che ne faccia richiesta, previa offerta della prestazione (nel caso dell’acquirente, egli deve, a mezzo raccomandata, preventivamente invitare il venditore alla stipula offrendo il prezzo).
Attenzione: questo rimedio può essere esperito anche dal venditore.
I PRESUPPOSTI:
- L’INADEMPIMENTO
Ciò che essenzialmente rileva è che una delle parti sia inadempiente, indipendentemente se essa sia acquirente o venditore.
Inadempimento nel senso che la parte, sebbene abbia promesso nel precedente contratto di concludere il contratto definitivo, non o abbia poi prestato il consenso a concluderlo.
Per ovvie ragioni, per esserci inadempimento di una delle parti non occorre unicamente che una di esse non abbia concluso il contratto definitivo sebbene promesso, ma anche che il termine entro cui concludere l’atto sia scaduto e che nessun altro evento giustifichi l’inadempimento (circa il termine si fa presente che, secondo parte della giurisprudenza, può verificarsi anche un inadempimento “anticipato” ove vi siano comportamenti che rendano impossibile la prosecuzione del rapporto – ad esempio nel caso in cui sia intervenuto un pignoramento o una sentenza dichiarativa di fallimento)
Qualora il termine non sia stato pattuito dalle parti sarà il Giudice a poterne fissare uno, essendo implicito nella domanda ex art. 2932 c.c. relativa ad un preliminare non adempiuto la rispettiva richiesta (Cass. Civ. 2212 del 2006).
Inoltre, per esperire tale azione, l’inadempimento deve essere ingiustificato, ossia non sorretto da un valido motivo giuridico. Così, ad esempio, se nel tempo intercorso tra la stipula del preliminare e il definitivo l’immobile sia stato colpito da causa di accertamento di usucapione da parte di un terzo soggetto (o anche di revoca del testamento o della donazione), l’acquirente in questo caso non è inadempiente in quanto la sua volontà di non addivenire alla stipula del definitivo è giustificata dal fatto che, facendolo, sarebbe a rischio evizione e il venditore, invece, sarebbe inadempiente e passibile di responsabilità contrattuale in quanto non starebbe trasferendo un immobile libero da gravami.
- LA POSSIBILITA’ DELL’OGGETTO
Non si può esperire l’azione di cui al 2932, ma la sola azione risarcitoria o restitutoria a titolo di responsabilità contrattuale, nel caso in cui l’oggetto della prestazione (il trasferimento dell’immobile) sia divenuto impossibile.
Ciò accade, ad esempio, nei casi in cui sia stato revocato il permesso di costruire, o l’immobile risulti totalmente abusivo ab origine, o ancora nel caso in cui, per gli immobili da costruire, lo stesso non sia mai venuto ad esistenza.
LA SENTENZA ex art. 2932 del CODICE CIVILE
Come detto, l’azione mira alla pronuncia di una sentenza che abbia la stessa efficacia del definitivo.
Questa ha natura costitutiva nel senso che il provvedimento del giudice sostituirà il consenso dell’altra parte, determinando il trasferimento del diritto di proprietà dell’immobile all’istante.
Questa dovrà rifarsi integralmente al contratto non adempiuto non potendone mutare i contenuti né potendone variare l’assetto di interessi (Cass. Civ.3486/90 e 7907/90- 937 del 2010). Pertanto prezzo e pattuizioni saranno sempre le medesime.
L’efficacia traslativa si verifica solo con il passaggio in giudicato della sentenza. Pertanto, se vi sono appelli o ricorsi per cassazione, detta efficacia è destinata a slittare nel tempo.
Questa sentenza dovrà poi essere necessariamente trascritta, in quanto, per gli immobili, vige il principio dell’efficacia costitutiva delle trascrizioni.
Cosa succede se nel mentre sono intervenute sentenze dichiarative di fallimento o pignoramenti? L’IMPORTANZA DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA GIUDIZIALE
È bene precisare, ad onore del vero, che per giungere al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. e dunque al relativo trasferimento della proprietà potrebbero volerci, in considerazione della lentezza dell’odierna giustizia civile, molti e molti anni.
Anni in cui il bene oggetto del preliminare, non essendo vincolato dall’azione in corso, potrà essere donato, venduto o altrimenti trasferito a terzi, ovvero ancora colpito da pignoramenti o appreso alla massa fallimentare in caso di acquisto da impresa.
Ebbene, nonostante il bene possa circolare, il promissario acquirente che abbia trascritto la domanda giudiziale potrà dormire sonni tranquilli potendo egli prevalere, nel caso di accoglimento della domanda, sugli acquirenti successivi del venditore e sui creditori pignoratizi o sul fallimento.
Addirittura, la legge fallimentare prescrive precise tutele, ai sensi dell’art. 67 L.F., per chi abbia trascritto la domanda giudiziale ante fallimento.
Infatti, le domande ex art. 2932 c.c. possono essere trascritte ai sensi dell’art. 2652 c.c.
La trascrizione della domanda garantirà la retroazione degli effetti del trasferimento operato con la sentenza a far data dalla trascrizione della domanda.
Qualora invece non si sia trascritta la domanda giudiziale, si corre il serio rischio di avere, dopo anni, una sentenza del tutto inutile. Occhio, dunque, a questo aspetto fondamentale.
Se poi, la trascrizione della domanda giudiziale è preceduta anche dalla trascrizione del preliminare, di cui abbiamo parlato qui, si ha la massima tutela.
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