17 Gen RUOLO OBBLIGHI E RESPONSABILITA’ DELL’AGENZIA IMMOBILIARE | STUDIO LEGALE SCAVO AVVOCATO BARI
Quali obblighi informativi deve rispettare l’agente immobiliare nei confronti dell’acquirente?
Nella stragrande maggioranza delle compravendite immobiliari tra privati, vi è l’intervento, in intermediazione immobiliare, di un’agenzia immobiliare.
Contrariamente a quanto si pensi, non si deve commettere l’errore di pensare che “ma tanto c’è l’agenzia immobiliare, spetta a loro fare tutti i controlli”.
In realtà non è propriamente così. Innanzi tutto, non tutti gli immobili vengono venduti con l’assistenza di un’agenzia. Inoltre, la figura dell’agente immobiliare, in Italia, è ancora una figura molto ibrida, con pesanti carenze normative, che lasciano spazio a interpretazioni e comportamenti contrastanti.
L’OBBLIGO DI ISCRIZIONE
Preliminarmente si precisa che per poter esercitare l’attività, l’agente immobiliare deve possedere essere iscritto nel registro delle imprese o nel Rea (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale), presso la Camera di Commercio del luogo competente per sede o residenza.
Il mediatore che non è iscritto nel registro delle imprese o nel Rea, oltre a non poter richiedere la provvigione, è soggetto a sanzioni amministrative che, se irrogate per 3 volte di seguito, si trasformano in sanzioni penali.
Il mediatore deve avere altresì un’assicurazione sulla responsabilità civile per negligenze o errori professionali a copertura dei rischi ed a tutela dei clienti.
L’OBBLIGO DI INFORMATIVA
L’agente immobiliare deve informare l’acquirente di eventuali problematiche relative all’immobile?
Nella maggioranza di casi la presenza di un’agenzia immobiliare può aiutarti nel reperire le informazioni necessarie per effettuare i controlli preliminari per quel che concerne regolarità edilizia e status giuridico dell’immobile.
L’agente immobiliare ha un preciso dovere di informazione atteso ai sensi dell’art. 1759 comma 1 cod. civ. “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Nel fare questo, lo deve fare secondo un criterio di media diligenza professionale, che impone all’agente immobiliare di adempiere al proprio dovere di informazione comunicando alle parti tutte le notizie conosciute o facilmente conoscibili, ma non viene imposto all’agente immobiliare un preciso dovere di ricerca e analisi, come invece viene posto, ad esempio, per avvocati, ingegneri o notai. Secondo la Cassazione, tale dovere di informazione riguarda tutte le questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare, e anche quelle che ne avrebbero potute modificare le condizioni ed i patti, includendo tra esse le informazioni in merito alla capacità patrimoniale delle stesse.
Ne emerge che il ruolo dell’agente immobiliare, per come è regolamentato (o meglio, deregolamentato) in Italia, prevede che il ruolo dello stesso sia di solo “mediatore” tra le parti, allo scopo di tutelare gli interessi economici di entrambi e ottenere il massimo risultato dalla conclusione del contratto di compravendita.
In buona sostanza significa che l’agente immobiliare, per legge, ha il solo compito di mettere in contatto due parti (venditore e acquirente), garantire l’esistenza di questi soggetti, effettuare una ricerca di massima sulle loro consistenze patrimoniali, ma non ha responsabilità circa l’oggetto della vendita (ossia l’immobile), se non per informazioni palesemente mendaci o per anomalie molto evidenti.
Infatti all’agente immobiliare non viene richiesta una diligenza professionale specifica, bensì una normale buona diligenza e buona fede. L’agente immobiliare non è quindi obbligato ad “andare oltre” con ricerche autonome, rispetto a quello che gli viene detto dal venditore. La questione, chiaramente, è oggetto di copiosa giurisprudenza, anche perché ci sono dei casi, come le trascrizioni, che anche se non dette dal venditore si presumono conosciute da tutti e a mio avviso, in tal caso, non può escludersi la responsabilità dell’agente.
Del resto, il diritto alla provvigione per l’agente immobiliare matura nel momento in cui viene accettata la proposta d’acquisto, non al momento del rogito, proprio perché il suo ruolo ha come scopo e oggetto non la vendita dell’immobile e l’immobile in sé, ma la mediazione per la creazione di un rapporto giuridico tra le parti, che si instaura, per l’appunto, con l’accettazione della proposta e la firma del preliminare (che, come scritto in altro articolo, è un contratto ad effetti obbligatori, non ha ad oggetto il trasferimento del cespite).
Certo, ci sono tante agenzie immobiliari oneste e professionali che vanno oltre il dettato normativo, si rendono parte diligente ed effettuano questi controlli, anche se da loro astrattamente non dovuti, e personalmente, ne conosco e ne stimo molte. In questi casi virtuosi, come detto, l’agente immobiliare ti semplifica la vita e ti consente un più facile accesso ai dati a te necessari.
Ma al contempo, come in tutte le professioni, c’è chi invece si limita al compitino (o si fa scudo della normativa poco limpida), ovvero ancora deliberatamente omette di dare determinate informazioni per raggiungere il suo scopo (che ricordiamo essere raccogliere la proposta, la sua accettazione e quindi la provvigione), ovvero ancora sfruttano i più disparati sotterfugi per raggiungere l’obiettivo (ad es. broker mutui compiacenti). E anche qui ne ho viste molte, specie in sede di contenzioso.
Per questo motivo, meglio essere sempre prudenti e cauti e avere un occhio di riguardo in più. Del resto, non si acquista ogni giorno una casa, per cui la prudenza non è mai troppa.
RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE
La domanda che si pongono in molti è: l’agente immobiliare è responsabile se omette di dire che l’immobile è gravato da abusivismi o è oggetto di pignoramento o altro procedimento giudiziario?
Come detto in precedenza, l’agente immobiliare è tenuto ad informare l’acquirente di tutte le circostanze di cui è a conoscenza, o avrebbe potuto esserne a conoscenza, secondo una diligenza “normale” e non specifica. Semplificando, significa che, se qualcosa è macroscopico o “che non può non essere conosciuto” come, ad esempio, una stanza abusiva in più nell’immobile (facilmente riscontrabile in planimetria) o la mancata informativa circa un pignoramento sull’immobile stesso (che, in quanto atto trascritto, si ritiene conosciuto da tutti), in questo caso vi è sicuramente una responsabilità dell’agente immobiliare.
Ciò in conformità a quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza n. 784/2020, per cui “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”.
Del pari, la stessa Suprema Corte, con la sentenza n. 4415/2017, aveva già affermato un principio di diritto analogo, statuendo che: “il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.
Da tale pronuncia può ricavarsi il principio di diritto secondo il quale l’agente immobiliare è onerato, in forza dello svolgimento delle sue mansioni ed ottemperando alla normale diligenza richiesta dal suo ruolo, ad effettuare i dovuti controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, l’acquirente della sussistenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita.
Laddove ciò non avvenga, vi è una responsabilità precisa dell’agente immobiliare, che non ha prestato la propria opera con la comune diligenza richiesta. Ciò può comportare, per la violazione degli obblighi di buona fede degli obblighi informativi, il mancato pagamento della provvigione e il risarcimento del danno, in favore dell’acquirente, per gli eventuali danni patrimoniali subiti (es. perdita caparra) mediante ricorso alla giustizia civile.
Altra domanda che ci si pone è: se l’agente immobiliare tutela solo una delle parti, ha diritto alla provvigione?
L’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione, dalla parte non beneficiata, se tutela solo una delle parti con comportamenti evidentemente parziali e ostativi nei confronti di una di esse.
Occorre quindi che manchi il c.d. nesso causale, ossia che l’acquirente sia entrato in contatto con il venditore senza l’ausilio dell’agente immobiliare (es. per conoscenza personale pregressa e documentata), ovvero che l’agente immobiliare abbia tenuto comportamenti macroscopicamente volti a tutelare solo una delle parti e a penalizzare l’altra parte (es. generando un asta al rialzo tra i potenziali acquirenti rispetto al prezzo iniziale), che vanno valutati caso per caso nella loro genesi e condotta.
Discorso diverso è, come accade spesso nella prassi, in cui sia solo il venditore ad aver dato incarico all’agente immobiliare. In tal caso, il diritto al pagamento della provvigione matura anche qualora non sia stato conferito un incarico scritto da parte dell’acquirente. Basta che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione, ossia che l’acquirente sia entrato in contatto con il venditore per il tramite dell’agenzia (es: ha visto l’annuncio sui portali da parte dell’agenzia stessa).
Secondo la Cassazione, il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della provvigione matura anche qualora non gli sia stato conferito un incarico da ambedue le parti. È, infatti, sufficiente che sia stata posta in essere un’attività di intermediazione di cui le parti si siano avvantaggiate, anche tacitamente, e che abbia condotto alla stipula del contratto di vendita. La conclusione dell’affare deve essere quindi collegata all’attività effettivamente svolta dal mediatore, ma il nesso causale non deve essere necessariamente diretto ed esclusivo. Di conseguenza, il compenso è dovuto anche ove l’agente immobiliare non abbia partecipato a tutte le fasi della trattativa e anche in quei casi nei quali il processo di formazione della volontà del venditore e dell’acquirente sia stato complesso e articolato nel tempo. Quello che interessa è che l’attività di intermediazione tra le parti dell’affare, valutata ex post, ovvero a giochi fatti, sia risultata indispensabile ai fini della conclusione del contratto di compravendita. Ovviamente, è un confine molto sottile, che va valutato caso per caso.
Altri Casi in cui l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione
Oltre quelle citate, possono esserci anche ulteriori cause per le quali l’agente immobiliare può non avere diritto alla provvigione, quali:
- l’agenzia immobiliare o l’agente non possiede i requisiti di legge e non è iscritto in Camera di Commercio;
- il mediatore non ha svolto la propria attività;
- la mediazione è avvenuta per il tramite di collaboratori del mediatore che non sono iscritti, avendo svolto non solo attività di contorno ma anche quella tipica del mediatore (la messa in relazione delle parti);
- non si è giunti a un accordo per il tramite della intermediazione della agenzia immobiliare;
- manca un accordo sulla misura della provvigione dovuta all’agenzia immobiliare;
- la mediazione è avvenuta grazie all’intervento di più agenzie immobiliari o mediatori (in tal caso la provvigione è unica e va corrisposta al mediatore attraverso cui sia maturato il nesso causale essenziale per la conclusione dell’affare);
- l’agenzia di mediazione è stata inadempiente.
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