26 Apr Acquisto di Immobili Provenienti da Donazione: Rischi e Tutele
L’acquisto di un immobile proveniente da una donazione può presentare diverse criticità, specialmente nel ventennio successivo all’atto di donazione. Questo periodo rappresenta una finestra temporale critica in cui i legittimari del donante, ovvero gli eredi legittimi, possono avanzare pretese sull’immobile qualora ritengano che la donazione abbia leso la loro quota di riserva. Vediamo nel dettaglio i principali rischi e le soluzioni a tutela dell’acquirente.
I rischi dell’acquisto di un immobile donato
Un immobile proveniente da una donazione può risultare problematico per diversi motivi:
- Azione di riduzione: I legittimari pretermessi (ovvero coloro che avrebbero diritto a una quota dell’eredità ma non l’hanno ricevuta) possono intentare un’azione di riduzione per ottenere la reintegrazione della loro quota ereditaria di riserva. Se questa azione ha successo, l’acquirente dell’immobile potrebbe vedersi costretto a restituirlo o a versare una somma equivalente agli eredi legittimi.
- Azione di restituzione: Se l’immobile è stato alienato a un terzo acquirente, e nel frattempo i beni del donatario (colui che ha ricevuto la donazione) non sono sufficienti a soddisfare i diritti dei legittimari, gli eredi possono agire nei confronti dell’acquirente con l’azione di restituzione, reclamando l’immobile.
- Difficoltà nell’accesso al credito: Molti istituti di credito sono restii a concedere mutui per l’acquisto di immobili provenienti da donazione, proprio per l’incertezza giuridica che grava su questi beni. In tali casi, come vedremo in seguito, sarà molto probabilmente necessario sottoscrivere una polizza che copra lo specifico rischio. Il costo della polizza, nell’ambito di una trattativa tra privati, sarà posto a carico del venditore. In caso di acquisto all’asta, quindi in mancanza di un venditore vero e proprio, essendo l’immobile in esecuzione forzata, tale adempimento spetterà all’acquirente.
- E’ fondamentale effettuare in sede di due diligence, specie in caso di acquisto all’asta, una verifica circa il numero di eredi legittimi dell’originario donatario.
Rimedi e tutele per l’acquirente
Per evitare di incorrere in tali problematiche, chi intende acquistare un immobile di provenienza donativa ha a disposizione alcune soluzioni:
- Rinuncia all’azione di riduzione da parte degli eredi: Se tutti i possibili legittimari del donante sono noti e disponibili, essi possono sottoscrivere un atto notarile di rinuncia preventiva all’azione di riduzione. Tuttavia, questa rinuncia non è sempre praticabile e potrebbe non garantire una tutela assoluta.
- Decadenza del diritto di agire: Trascorsi vent’anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari o dieci anni dalla morte del donante, i diritti dei legittimari si estinguono e l’immobile diventa libero da vincoli.
- Garanzia fideiussoria o cauzionale: In alcuni casi, il venditore può offrire una garanzia fideiussoria a favore dell’acquirente per tutelarlo da eventuali pretese dei legittimari.
- Polizza assicurativa proteggi donazione: Uno degli strumenti più efficaci per tutelare l’acquirente è la sottoscrizione di una polizza assicurativa specifica, di cui parleremo nel prossimo paragrafo.
La Polizza Proteggi Donazione: caratteristiche e soggetti coinvolti
La Polizza Proteggi Donazione è un’assicurazione che tutela l’acquirente in caso di rivendicazioni da parte degli eredi del donante. Questa polizza garantisce il rimborso delle somme che l’acquirente potrebbe essere costretto a versare per sanare eventuali diritti lesi.
Chi deve sottoscrivere la polizza?
La polizza può essere stipulata sia dal venditore che dall’acquirente:
- Venditore (ex donatario): Se il venditore vuole rendere il proprio immobile più appetibile sul mercato e rassicurare potenziali acquirenti, può contrarre la polizza prima della vendita.
- Acquirente: In assenza di una copertura già attivata dal venditore, l’acquirente può sottoscrivere la polizza al momento dell’acquisto, garantendosi protezione da future rivendicazioni.
La durata della polizza è generalmente vincolata ai termini di prescrizione delle azioni di riduzione e restituzione (fino a vent’anni dalla donazione o dieci dalla morte del donante) e il costo varia in base al valore dell’immobile e al livello di rischio.
Le responsabilità del venditore e le tutele per l’acquirente in caso di omessa dichiarazione
Qualora il venditore ometta di comunicare all’acquirente che l’immobile è di provenienza donativa, potrebbero configurarsi delle responsabilità a suo carico. L’omessa dichiarazione costituisce una violazione del principio di buona fede nelle trattative contrattuali e potrebbe esporre il venditore a richieste di risarcimento danni da parte dell’acquirente.
Le principali azioni che il promissario acquirente può esperire in questo caso sono:
- Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento: Se la provenienza donativa dell’immobile emerge dopo la firma del preliminare e prima del rogito, l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, qualora tale circostanza incida in modo significativo sulla sicurezza dell’acquisto.
- Richiesta di riduzione del prezzo: Se l’acquirente decide comunque di proseguire nell’acquisto, può richiedere una riduzione del prezzo di vendita per compensare il rischio giuridico connesso alla donazione.
- Richiesta di risarcimento danni: Se l’acquirente subisce un pregiudizio economico a causa della mancata dichiarazione da parte del venditore (ad esempio, se la banca nega il mutuo per la provenienza donativa dell’immobile), può agire per ottenere un risarcimento danni.
L’importanza di una due diligence approfondita prima dell’acquisto è dunque essenziale per evitare spiacevoli sorprese e garantire la piena tutela dell’acquirente.
Conclusioni
L’acquisto di un immobile di provenienza donativa può rappresentare un’opportunità interessante, ma è fondamentale essere consapevoli dei possibili rischi giuridici. L’acquirente deve valutare attentamente le soluzioni di tutela a sua disposizione, tra cui l’ottenimento di una rinuncia all’azione di riduzione, l’attesa dei termini di prescrizione o la sottoscrizione di una polizza assicurativa specifica. Rivolgersi a un notaio e a un avvocato esperto in diritto successorio è essenziale per garantire un acquisto sicuro e privo di sorprese.
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