26 Apr Come tutelarsi dal MANCATO PAGAMENTO dell’inquilino E RENDERE LO SFRATTO PIù VELOCE
Nell’ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, il locatore si trova esposto al rischio di inadempimento dell’inquilino, con possibili difficoltà nel recupero dei canoni non pagati e nell’ottenere il rilascio tempestivo dell’immobile. Per prevenire tali problematiche, il locatore può adottare diverse misure di tutela. Di seguito, analizziamo alcuni strumenti efficaci.
Affinchè la tutela sia più efficace, occorre porre in essere questi strumenti già dall’atto di stipula del contratto di locazione e farli ben presente nelle trattative.
1. La fideiussione prestata dall’inquilino
Una delle garanzie più efficaci è la fideiussione, un impegno assunto da un terzo (generalmente un familiare o un garante) che si obbliga a coprire gli eventuali debiti dell’inquilino nei confronti del locatore. La fideiussione può essere:
- Solidale, se il fideiussore risponde in prima persona senza che il locatore debba prima escutere il debitore principale.
- A prima richiesta, se il locatore può richiedere il pagamento direttamente al garante senza necessità di dimostrare l’inadempimento dell’inquilino.
Per essere efficace, la fideiussione deve essere redatta in forma scritta e specificare chiaramente l’importo massimo garantito, la durata e le condizioni di escussione.
Da non sottovalutare il fatto che una fideiussione in favore del locatore, prestata da un familiare dell’inquilino, può avere anche una funzione di “moral suasion” nei confronti dell’inquilino stesso: infatti questi, sapendo che, in caso di suo inadempimento, ne risponderebbe un suo familiare, sarebbe più “motivato” a rispettare i pagamenti.
2. La polizza fideiussoria
In alternativa alla fideiussione personale, il locatore può richiedere all’inquilino la stipula di una polizza fideiussoria rilasciata da una compagnia assicurativa o un istituto di credito. Questa polizza garantisce il pagamento dei canoni di locazione fino a un importo massimo stabilito e per un periodo determinato.
I vantaggi della polizza fideiussoria includono:
- Maggiore solvibilità rispetto a un garante privato.
- Copertura di eventuali danni all’immobile.
- Procedura di escussione regolamentata e garantita da un soggetto terzo.
Tuttavia, per assicurarsi che la polizza sia effettivamente valida ed efficace, il locatore deve verificarne le condizioni e la reale solvibilità della compagnia emittente.
La polizza fideiussoria può anche coprire, in tutto o in parte, le spese legali connesse allo sfratto.
Il costo deve essere a carico dell’inquilino.
3. La clausola di rilascio dell’immobile e la sua validità
Un altro strumento di tutela per il locatore è l’inserimento nel contratto di locazione di una clausola con cui l’inquilino si impegna a rilasciare l’immobile in caso di inadempimento senza poter opporre eccezioni legate alla presenza di figli minori o altre esigenze abitative.
Tale clausola, sebbene utile per accelerare i tempi di recupero dell’immobile, deve rispettare i limiti imposti dalla legge. In particolare:
- Non può violare il diritto all’abitazione previsto dalla Costituzione.
- Deve essere chiara e sottoscritta dall’inquilino con un consenso informato.
- Non esclude la necessità di un procedimento giudiziario in caso di contestazione.
Per garantirne la validità, il locatore può optare per una scrittura privata autenticata o per un atto notarile che preveda l’obbligo di rilascio senza necessità di ulteriori accertamenti giudiziari.
Infatti l’atto notarile (o autenticato da notaio), per il codice civile costituisce TITOLO ESECUTIVO per il rilascio. Inoltre, trattandosi di dichiarazione resa innanzi a pubblico ufficiale avente ruolo di garanzia per legge, questa particolare tipologia di forma previene eventuali contestazioni in sede di esecuzione del rilascio.
4. Il ruolo dell’avvocato nella tutela del locatore
L’assistenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare è fondamentale per garantire al locatore la massima protezione giuridica. Un professionista esperto può:
- Redigere contratti di locazione personalizzati, includendo clausole specifiche che tutelino il locatore da eventuali inadempimenti.
- Verificare la validità delle garanzie, come fideiussioni o polizze fideiussorie, accertandosi che siano redatte correttamente e realmente esigibili.
- Fornire supporto nella negoziazione, aiutando il locatore a ottenere le migliori condizioni contrattuali possibili e riducendo i rischi di contenzioso.
- Gestire eventuali controversie legali, avviando azioni giudiziarie per il recupero dei canoni non pagati o per ottenere il rilascio dell’immobile in tempi brevi.
Affidarsi a un avvocato consente di prevenire problemi futuri e di affrontare eventuali situazioni di inadempimento con maggiore serenità e sicurezza.
Conclusioni
Proteggersi dall’inadempimento dell’inquilino è essenziale per evitare perdite economiche e lunghe controversie. L’adozione di strumenti come la fideiussione, la polizza fideiussoria e clausole contrattuali adeguate consente di ridurre significativamente i rischi e di garantire una maggiore sicurezza al locatore. Tuttavia, per una tutela completa e conforme alla normativa vigente, è sempre consigliabile rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
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