17 Gen DIRITTI, OBBLIGHI E RESPONSABILITA’ DELL’ACQUIRENTE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE. | STUDIO LEGALE SCAVO AVVOCATO BARI
Nei precedenti articoli (leggi qui articolo ruolo venditore, ruolo agenzia) abbiamo visto quali sono gli step che deve effettuare un acquirente prima di effettuare la proposta immobiliare. Spesso si tende ad effettuare una proposta d’acquisto guidati dall’entusiasmo o dall’euforia del momento e del progetto di li a realizzarsi, ma occorre tener ben presente che anche e soprattutto in capo all’acquirente sorgono si diritti, ma anche obblighi e responsabilità molto significativi. Ecco perché ti consiglio vivamente la lettura di questo articolo, con consigli pratici che mirano a rendere sicuro e consapevole il tuo acquisto.
OBBLIGHI DELL’ACQUIRENTE:
Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto.
Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo. Nel caso in cui il venditore abbia ricevuto una somma a titolo di caparra confirmatoria in sede di stipula del preliminare, e successivamente non si addivenga alla stipula del definitivo per fatto imputabile esclusivamente all’acquirente stesso (ad. Es. non si ottiene il mutuo per incapacità reddituale), il venditore ha diritto a trattenere la caparra ricevuta (diritto di ritenzione), oltre all’eventuale risarcimento del danno.
Un consiglio pratico, nel caso in cui si debba ottenere mutuo finalizzato all’acquisto, è dunque, già nel preliminare, introdurre una clausola sospensiva o clausola di riserva, per la quale, entro una determinata data, l’acquirente ha facoltà di recedere dal preliminare senza perdere la caparra, qualora a seguito dell’istruttoria della banca appaia evidente che non possa ottenere mutuo. Occorre però prestare molta attenzione a tale clausola e scriverla in maniera corretta, altrimenti può diventare un fastidiosissimo boomerang.
DIRITTI DELL’ACQUIRENTE:
Quanto ai diritti dell’acquirente, egli ha diritto a:
- Ricevere la consegna dell’immobile al momento dell’atto di compravendita, salvo diverso patto espresso e salvi i casi in cui si venda un immobile locato o in nuda proprietà;
- L’immobile deve essere ricevuto nello stato di fatto pattuito, con le caratteristiche, gli accessori e le qualità promesse in vendita e a lui note, specie se determinanti in sede di manifestazione del consenso (ad. Es. Prestazione energetica, finiture, consistenza, pertinenze ecc);
- ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.
L’acquirente può altresì richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.
In caso di consegna dell’immobile non contestuale al rogito, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita al momento del rogito stesso, ma all’immissione nel possesso: rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili , quali:
- pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile. Occhio a inserire questa clausola già nel preliminare e a definirla correttamente per quel che concerne le tempistiche, che devono essere certe e non opinabili o soggette a condizione. Suggerisco di prevedere una penale per ogni giorno di ritardo nella consegna;
- pagamento del saldo prezzo solo alla consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.
In ogni caso, trattasi di una materia estremamente complessa che richiede accorgimenti esperti e puntuali. CONTATTACI! Il nostro studio si pone come obiettivo quello di fornirti una consulenza legale completa, basata sulle tue esigenze (c.d. consulenza “tailor made”) che vada ad analizzare tutti gli aspetti, siano essi positivi ovvero potenzialmente problematici, aiutandoti a condurre in porto un operazione immobiliare che sia sicura, redditizia, consapevole.